Chi va piano, va sano e va lontano…

Il titolo di questo articolo e l’immagine di testata sintetizzano perfettamente il concetto. Oggi stiamo assistendo ad una corsa frenetica di molti al Super Bonus del 110%; Clienti interessati ad accaparrarsi il golosissimo bonus, Imprese del settore attirate da un business che potenzialmente potrebbe risanare una situazione economica pesante ormai da troppi anni, infine i Tecnici (come noi) che cercano di districarsi in mezzo a migliaia di pagine di documenti ufficiali e non, per capire come fare al meglio il proprio lavoro per il beneficio di tutti, a fronte di possibilità di crescita professionale ed economica. Insomma, ci sono tutte le carte in regola per fare bene e trarre beneficio dalla manovra prevista nel decreto rilancio, ma la fretta di operare è sempre cattiva consigliera.

Le Agevolazioni fiscali e gli abusi e illeciti edilizi.

Le Agevolazioni fiscali, compreso il Super Bonus del 110%, fanno capo ad alcune norme specifiche che individuano e regolamentano gli abusi e illeciti edilizi nonchè le difformità e irregolarità. Le principali sono:

• D.M. Finanze 41/1998 art. 4 relativo alle agevolazioni fiscali sull’originario Bonus Ristrutturazioni
• Art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (il comma 9 rinvia alle disposizioni del D.M. Finanze 41/1998)
• Art. 49 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia);
• Art. 50 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia);

Il primo provvedimento risulta essere ancora vigente, e condiziona l’ammissibilità alle detrazioni fiscali all’esecuzione conforme delle opere edilizie oggetto di intervento;

Il secondo provvedimento è quello che fa da “radice” agli interventi ammessi a bonus ristrutturazioni e Sismabonus (rammentando che l’Ecobonus originario è una “costola derivata” dal primo gruppo), e lo stesso provvedimento rinvia espressamente al D.M. Finanze 41/1998.

Il Testo Unico Edilizia in particolare, pone condizioni di legittimità urbanistica con gli articoli 49 e 50 che citano:

Articolo 49: decadenza da ogni agevolazione fiscale. Esso prevede quanto segue:

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

2. È fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24, ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

3. Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.

4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Per completezza, si riporta che l’articolo è stato modificato dall’art. 34 comma 2-ter del D.L. Semplificazioni, che specifica:

Art. 34-bis (Tolleranze costruttive)
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Articolo 50: decadenza da ogni agevolazione fiscale. Esso prevede quanto segue:

1. In deroga alle disposizioni di cui all’articolo 49, le agevolazioni tributarie in materia di tasse ed imposte indirette sugli affari si applicano agli atti stipulati dopo il 17 marzo 1985, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative ed a condizione che copia conforme del provvedimento di sanatoria venga presentata, contestualmente all’atto da registrare, all’amministrazione cui compete la registrazione. In mancanza del provvedimento definitivo di sanatoria, per conseguire in via provvisoria le agevolazioni deve essere prodotta, al momento della registrazione dell’atto, copia della domanda di permesso in sanatoria presentata al comune, con la relativa ricevuta rilasciata dal comune stesso. L’interessato, a pena di decadenza dai benefici, deve presentare al competente ufficio dell’amministrazione finanziaria copia del provvedimento definitivo di sanatoria entro sei mesi dalla sua notifica o, nel caso che questo non sia intervenuto, a richiesta dell’ufficio, dichiarazione del comune che attesti che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.

2. In deroga alle disposizioni di cui all’articolo 49, per i fabbricati costruiti senza permesso o in contrasto con la stesso, ovvero sulla base di permesso successivamente annullato, si applica la esenzione dall’imposta comunale sugli immobili, qualora ricorrano i requisiti tipologici di inizio e ultimazione delle opere in virtù dei quali sarebbe spettata, per il periodo di dieci anni a decorrere dal 17 marzo 1985. L’esenzione si applica a condizione che l’interessato ne faccia richiesta all’ufficio competente del suo domicilio fiscale, allegando copia della domanda indicata nel comma precedente con la relativa ricevuta rilasciata dal comune. Alla scadenza di ogni anno dal giorno della presentazione della domanda suddetta, l’interessato, a pena di decadenza dai benefici, deve presentare, entro novanta giorni da tale scadenza, all’ufficio competente copia del provvedimento definitivo di sanatoria o in mancanza di questo, una dichiarazione del comune, ovvero una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.

3. La omessa o tardiva presentazione del provvedimento di sanatoria comporta il pagamento dell’imposta comunale sugli immobili e delle altre imposte dovute nella misura ordinaria, nonché degli interessi di mora stabiliti per i singoli tributi.

4. Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49.

5. In attesa del provvedimento definitivo di sanatoria, per il conseguimento in via provvisoria degli effetti previsti dal comma 4, deve essere prodotta da parte dell’interessato alle amministrazioni finanziarie competenti copia autenticata della domanda di permesso in sanatoria, corredata della prova del pagamento delle somme dovute fino al momento della presentazione della istanza di cui al presente comma.

6. Non si fa comunque luogo al rimborso dell’imposta comunale sugli immobili e delle altre imposte eventualmente già pagate.

In sostanza, l’art. 50 del D.P.R. 380/01 contiene i commi 4 e 5 che disciplinano la fattispecie in cui il contribuente si adoperi per sanare le opere o parti di opere abusivamente realizzate.

Gli abusi edilizi devono essere sanati prima di richiedere il Super Bonus 110%

Entrambi gli interventi trainanti previsti dall’Super Bonus 110% non rientrano nella categoria di manutenzione ordinaria e, dunque, per poterli iniziare sarà necessario presentare delle pratiche edilizie come CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – e SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Ogni volta che un tecnico presenta titolo edilizio, detto comunemente pratica edilizia (per esempio: CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – oppure SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività) deve prima accertare che l’immobile oggetto di intervento sia conforme dal punto di vista catastale e comunale. Solo dopo aver fatto questa verifica può avanzare al comune di competenza la modulistica pertinente per l’intervento da eseguire.

Ecco che arriviamo al legame tra abusi edilizi e Superbonus 110%. Molto più spesso di quanto si possa credere, gli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione, presentano abusi e/o difformità che pertanto devono essere sanati per poter presentare una qualsiasi nuova pratica edilizia.

Ci sono vari tipi di difformità o abusi edilizi: leggere, gravi, sanabili, non sanabili. Le difformità leggere possono essere sanate anche in poco tempo e con una spesa minore. Nel caso degli abusi gravi, invece, ci possono volere anche dei mesi soltanto per capire se l’abuso sia sanabile come, per esempio, accade se la tua casa ha dei vincoli, storici o pasesaggistici.

In caso di valutazione di interventi finalizzati all’ottenimento di detrazioni fiscali (come il Super Bonus del 110%) valutate quindi fin da subito se sull’immobile sono rilevabili abusi o illeciti edilizi nonchè difformità o irregolarità. Nel caso fossero rilevabili, procedete con la massima calma ed attenzione regolarizzando gli abusi prima di procedere con il titolo edilizio abilitante ai lavori da eseguire soggetti a detrazioni fiscali.

Studio Favari – Le nostre competenze per garantire la soddisfazione e la serenità dei Clienti

Operiamo da anni in ambito di di Efficienza Energetica eseguendo, Progettazione, Certificazioni Energetiche, Installazione impianti ad alta efficienza.
Per qualsiasi informazione, non esitate a contattarci, Vi daremo sempre il massimo supporto !