Trasformazione del balcone in veranda in condominio: possibilità o abuso edilizio. Tutta la casistica

Tar Napoli: per trasformare un balcone in una veranda è necessario il permesso di costruire quando la costruzione è tale da creare una superficie abitabile. Analisi degli aspetti condominiali 

Il problema del giorno (ma anche della settimana e del mese, insomma un problema molto comune in materia di normativa urbanistica) è se sia possibile trasformare il balcone in veranda fai da te e senza permessi, per di più all’interno di un condominio. Insomma: cosa prevede la legge se sei in condominio e l’assemblea non vuol farti iniziare i lavori?

Una illuminante e opportuna sentenza del Tar Napoli, la n.4421 dello scorso 11 luglio 2018, ha fatto chiarezza su tutti gli aspetti controversi del caso. La domanda originaria è: si può chiudere un balcone “fai da te” senza permesso di costruire?

Trasformare un balcone in una veranda: il caso specifico

Nel caso in esame viene contestato, da parte del comune al proprietario di un immobile, la realizzazione di aver senza alcun titolo autorizzatorio di una veranda in alluminio anodizzato e vetri. L’ordine di demolizione è inevitabile, ma il proprietario cerca di ‘salvarsi in corner’, ammettendo che l’opera è stata realizzata in assenza del titolo edilizio ma che si tratterebbe di un “peccato veniale”. Secondo la sua interpretazione, l‘opera sarebbe annoverabile tra gli interventi di manutenzione straordinaria e, come tale, soggetta a SCIA. L’abuso, quindi, sarebbe sanzionabile, ai sensi dell’art. 37 del dpr 380/2001, con una pena pecuniaria e non con la demolizione. Insomma: il punto focale della difesa è che si tratterebbe di una pertinenza trattandosi di un’opera amovibile di esigue dimensioni, priva di un autonomo valore di mercato.

La veranda non è una pertinenza, a meno che…

Nella sentenza in parola viene fatto il punto ripercorrendo quanto deciso dalla giustizia amministrativa sull’annosa questione della trasformazione del balcone in veranda. Secondo il TAR Lazio (Roma, Sez. II, sent. 7 aprile 2017 n. 4389), la veranda non costituisce una pertinenza; trattandosi di un manufatto capace di determinare un aumento della superficie utile nonché la modifica della sagoma dell’edificio, si tratterebbe di un’opera di trasformazione urbanistico – edilizia del preesistente manufatto soggetta a permesso di costruire. Ove l’opera fosse realizzata in assenza di un valido titolo edilizio, sarebbe applicabile l’art.33 del dpr 380/2001 che prevede la demolizione dell’opera abusiva.

In definitiva, quindi, la veranda trasformata non la può ‘passare liscia’. Per passare come manutenzione straordinaria ed evitare la necessità del permesso, infatti, si dovrebbe essere di fronte ad un piccolo ripostiglio dove nascondere scope e un elettrodomestico.

Se però la stanza dovesse essere tale da poter ospitare una persona o un divanetto occorrerà chiedere la licenza edilizia. In sua assenza, c’è abuso edilizio con conseguente ordine di demolizione. Ma se il reato di abuso si prescrive in cinque anni, la demolizione può essere richiesta in qualsiasi momento, anche nei confronti del successivo acquirente dell’immobile (a cui però non si estenderebbe il processo penale non essendo l’artefice dell’illecito).

Trasformazione edilizia: i condomini non possono opporsi, ma bisogna rispettare alcune regole

Dal punto di vista ‘condominiale’, è assolutamente legittimo chiudere un balcone senza dire nulla al condominio poiché sussiste la facoltà di avviare i lavori senza doverlo per forza dire all’assemblea o all’amministratore. Però ci sono due obblighi da rispettare:

• mantenere il decoro architettonico del fabbricato: non bisogna creare cioè una alterazione delle linee originariamente disegnate dal costruttore tanto da deturparne l’estetica. Tanto più vistosa è la costruzione, tanto maggiore è il danno per il condominio. Non rileva se la veranda viene costruita sulla facciata esterna del palazzo, quella cioè che dà sulla via pubblica, o quella interna che affaccia sulla corte o su una strada secondaria. Tuttavia, può rilevare il fatto che, in precedenza, nello stesso stabile siano state in passato ricavate altre verande che ne abbiano alterato la forma, sicché l’originaria linea deve ritenersi già alterata;
• non compromettere la stabilità dell’edificio. A tal fine avrà molta importanza l’elaborato di un tecnico che abbia valutato in anticipo i pesi della costruzione e il bilanciamento degli stessi con la struttura del balcone e del palazzo.

Importante: il fatto che il condominio non debba prestare una previa autorizzazione non vuol però dire che non possa contestare la chiusura del balcone in un momento successivo. Ciò significa che anche ad opera avviata o già completata, l’assemblea potrebbe ritenere che la stessa non sia compatibile con i due limiti appena accennati e rivolgersi al giudice perché ne ordini la demolizione.

E quindi? Cosa si può fare? Concordare l’intervento in anticipo può essere cosa utilissima: se infatti l’assemblea condominiale, a cui vengono prospettati i progetti della veranda, dovesse dare il proprio ok, questa non potrebbe più rimangiarsi la parola (salvo ovviamente che la costruzione sia differente rispetto a quanto prospettato).